FAQ –
häufig gestellte Fragen
Energieausweis
Brauche ich beim Verkauf meiner Immobilie einen Energieausweis?
Als Eigentümer von Bestandsimmobilien benötigen Sie einen Energieausweis, sobald Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchten. Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden in der EnEV beschrieben.
Der Energieausweis ist ein Steckbrief für Wohngebäude. Er vermittelt mit verschiedenen Kennziffern ein Bild von der Energieeffizienz eines Hauses. Den Kaufinteressenten soll so ermöglicht werden, die Energiekosten besser einzuschätzen. Zu dem Dokument gehören auch Empfehlungen zur Modernisierung. Diese soll dem Kaufinteressenten ermöglichen, die Kosten besser einzuschätzen.
Ablauf Immobilienverkauf
Ablauf Immobilie verkaufen: Was ist der richtige Ablauf beim Immobilienverkauf?
Wer seine Immobilie erfolgreich verkaufen möchte, muss einiges vorabplanen. Den eigenen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf im Ablauf zu planen, klingt erst einmal unkompliziert. Doch häufig wird der Aufwand deutlich unterschätzt, weshalb es gut ist, sich über die Verkaufsschritte im Vorfeld Gedanken zu machen. Was Sie von der Vorbereitung bis zur Verkaufsphase beachten sollten, haben wir Ihnen hier in 7 Schritten zusammengesellt.
Schritt 1: Vorabplanung
Was muss ich bei der grundsätzlichen Planung beim Verkauf der Immobilie klären?
• Welchen Zeitraum wird der Verkauf meines Hauses in Anspruch nehmen?
• Welchen konkreten Verkaufspreis möchte bzw. muss ich erzielen?
• Bis zu welchem Zeitpunkt benötige ich das Geld, etwa zur Finanzierung einer Anschlussimmobilie?
• Muss aus dem Erlös ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung zurückgezahlt werden?
• Sind Rechte z.B. Dritter im Grundbuch eingetragen, z.B. Wohnrecht?
Schritt 2: Wertermittlung
Wie bewerte ich meine Immobilie richtig?
Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist es wichtig, den aktuellen Immobilienwert zu kennen. Eine Wertermittlung ist ein komplexes Verfahren, bei dem eine Vielzahl von Faktoren eine Rolle spielen.
Werten Sie Ihre Immobilie zu preiswert ein, löst dies häufig Skepsis bei potenziellen Käufern aus, zudem verlieren Sie eine hohe Summe an Geld. Werten Sie es zu teuer ein, so riskieren Sie, dass Kaufinteressenten verschreckt werden und die Immobilie zu einem Ladenhüter wird.
Für eine erste Einschätzung genügt in der Regel eine kostenlose Online-Immobilienbewertung. Wir empfehlen und bieten Ihnen zudem eine professionelle kostenfreie Immobilienbewertung an. Diese führt Herr Christoph Sack als „Geprüfter Immobilienbewerter (Sprengnetter Akademie)“ durch. So können Sie den Fehler vermeiden, den Preis für Ihre Immobilie zu hoch oder zu niedrig an zusetzten, was Ihnen letztendlich Zeit, Geld, Ärger und unnötigen Aufwand erspart.
Schritt 3: Unterlagen für Verkauf
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Immobilie?
Je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt, werden für den Verkauf sowie dessen Vorbereitung unterschiedliche Dokumente benötigt. Wollen Sie beispielsweise ein unbebautes Grundstück verkaufen, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung? Handelt es sich dabei um ein privates Haus oder um eine Gewerbeimmobilie? Die wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf sind ein Energieausweis, ein Grundbuchauszug, bemaßte Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung und eine Flurkarte.
Eine Übersicht zu allen Unterlagen, die Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie benötigen, finden Sie hier:
• Checkliste für den Hausverkauf
• Checkliste für den Wohnungsverkauf
• Checkliste für den Verkauf einer vermieteten Wohnung
Wir informieren Sie gerne zu den Besonderheiten beim Verkauf Ihrer Immobilie. Selbstverständlich holen wir für Sie alle für den Verkauf relevanten und gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen ein und bereiten diese fachgerecht auf. Wir wissen, was gebraucht wird!
Schritt 4: Vermarktung der Immobilie
Wie vermarkte ich meine Immobilie richtig?
Mit oder ohne Makler? Will man in absehbarer Zeit sein Haus oder seine Wohnung verkaufen, sind frühzeitige Gedanken über die Vermarktung wichtig. Letztlich entscheidet die passende Werbestrategie über den Erfolg – die eigene Immobilie zügig, effektiv und zu einem guten Preis zu veräußern.
Eine der wichtigsten Fragen ist, ob die Immobilie mit oder ohne Makler verkauft werden soll. Diese Entscheidung will gut durchdacht sein. Wenn Sie als Eigentümer den Verkauf selbst in die Hand nehmen möchten, sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass der Immobilienverkauf in der Regel sehr zeit- und planungsintensiv ist. Auch müssen Sie hierbei eine Menge organisatorischer als auch rechtlicher Dinge beachten.
Welche Verkaufsstrategie soll ich wählen? Nachdem Sie den passenden Verkaufspreis für Ihre Immobilie festgelegt haben, sollten Sie sich eine Strategie für spätere Verkaufsverhandlungen überlegen. Welche Variante sich am besten eignet, ist von verschiedenen Faktoren abhängig.
Wie präsentiere ich meine Immobilie richtig? Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Das Exposé ist das Kernstück der Immobilien-Vermarktung und unumgänglich beim Immobilienverkauf. Ein aussagefähiges Exposé ist die Grundlage für den erfolgreichen Immobilienverkauf und damit der Schlüssel zum Erfolg.
Hochwertige, aussagekräftige und professionelle Fotos Ihrer Immobilie sind ein Wegbereiter für den Verkaufserfolg. Sie tragen zur effektiven Vermarktung bei und unterstreichen den Wert Ihrer Immobilie – was wiederum Ihr finanzieller Gewinn ist.
Schritt 5: Besichtigungen und Kaufverhandlungen
Wie organisiere ich Besichtigungen und wie führe ich Kaufverhandlungen?
War Ihre Immobilienpräsentation erfolgreich, werden sich bald die ersten Kaufinteressenten melden, um Besichtigungstermine zu vereinbaren. Nehmen Sie sich Zeit und informieren Sie Ihre Kaufinteressenten durch ein telefonisches Vorgespräch. So müssen Sie Ihre Immobilie nur den Interessenten zeigen, für die sie wirklich passend ist. Für die Organisation der Besichtigungen sollten Verkäufer – sofern der Hausverkauf in die eigene Hand genommen wird – ausreichend Zeit und Geduld einplanen (Terminvereinbarungen, Kontakt halten).
Worauf muss ich bei einer Besichtigung achten? Bei einer Besichtigung vor Ort durch potentielle Käufer gilt es, sein Objekt ins bestmögliche Licht zu rücken. Dazu gehört es, z.B. Ordnung im Haus oder in der Wohnung zu schaffen und dafür zu sorgen, dass auch die Außenanlagen eine gepflegte Erscheinung hinterlassen. Insgesamt ist es wichtig, eine angenehme Atmosphäre vor Ort zu schaffen, so dass sich der Interessent wohlfühlt.
Kaufinteressenten sind in der Regel sehr interessiert. So sollte man auch auf Fragen unangenehmer Art vorbereitet sein. Deshalb raten Experten, den Ablauf einer Hausbesichtigung vorab zu planen und auf alle Nachfragen (z.B. erfolgte Modernisierungen, bestehende Mängel) konkrete Antworten parat zu haben. Die Perspektive eines Käufers ist oft eine andere als die des Noch-Eigentümers.
Wie führe ich Verkaufsverhandlungen? Entscheidet sich ein Interessent nach der Besichtigung dazu, die Immobilie zu kaufen, gibt er ein Angebot ab. Um die Verhandlungen sicher zu führen, benötigt es Erfahrung und Fingerspitzengefühl. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, diese von professionellen Verkäufern oder Immobilienmaklern durchführen zu lassen, da diese über das nötige Verhandlungsgeschick und fundierte Erfahrungen verfügen.
Denken Sie unbedingt daran, die Bonität des Kaufinteressenten zu prüfen, damit einem erfolgreichen Abschluß später nichts im Wege steht. Stellen Sie sicher, dass der Kaufinteressent zahlungskräftig ist.
Schritt 6: Kaufvertrag
Was muss ich beim Kaufvertrag beachten?
Der Hausverkauf ist nur gültig, wenn er von einem Notar beurkundet wurde. Meist handelt es sich bei den Kaufverträgen um Standardtexte, die auf die jeweiligen Objekte angepasst werden. Da jedoch der Notar den vorangegangenen Kaufverhandlungen nicht beigewohnt hat, muss der Noch-Eigentümer genau wissen, welche Aspekte wie in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen – und welche nicht. Es ist wichtig, dass Käufer und Verkäufer genau prüfen, ob alle getroffenen Vereinbarungen (zum Beispiel der Kaufpreis, der Übergabetermin, mitverkauftes Inventar…) korrekt dargestellt wurden. Sobald der Käufer den Kaufpreis gezahlt hat, steht der Eintragung des neuen Eigentümers der Immobilie im Grundbuch nichts mehr entgegen.
Schritt 7: Übergabe
Was ist bei der Übergabe der Immobilie wichtig?
Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die Übergabe der Immobilie. Diese muss vertragsgemäß übergeben werden. Wurde z.B. eine Übergabe ohne Mobiliar vereinbart, so muss der Verkäufer sich bis dahin um die Räumung der Immobilie gekümmert haben. An diesem Tag werden die Schlüssel und alle relevanten Unterlagen an den neuen Eigentümer übergeben.
Erstellen Sie bei Übergabe der Immobilie auf alle Fälle ein Übergabeprotokoll und halten Sie die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom fest.
Tipps Immobilienfotos
Tipp 1: Achten Sie auf das richtige Licht
Sie brauchen so viel Licht wie möglich. Daher sollten Ihre Bilder ausschließlich tagsüber und bei sonnigem Wetter gemacht werden. Achten Sie aber darauf, dass nicht die pralle Sonne ins Zimmer scheint, da Ihre Bilder dann schnell überbelichtet sind.
Ist der Raum, den sie fotografieren möchten dunkel, so schalten Sie nicht das Licht an, denn diese Lichtquelle wirkt beim Fotografieren unnatürlich. Besser ist es, dass Foto länger zu belichten und nachzuarbeiten.
Ist der Raum sehr hell, dann ergeben zusätzliche Lichtquellen ästhetische Highlights. Es erzeugt eine gewisse Atmosphäre, wenn zum Beispiel eine Küche beleuchtet ist.
Tipp 2: Räumen Sie auf!
Entfernen Sie persönliche Gegenstände. Die Räume wirken so viel ruhiger und ordentlicher. Kleidung, Handtücher, Wäscheständer etc. lenken von der Immobilie ab und geben das unangenehme Gefühl, dass man in die Privatsphäre des Eigentümers eindringt.
Tipp 3: Achten Sie auf die Perspektive und den Winkel
Sie sollten versuchen, immer mindestens zwei Wände auf Ihr Foto zu bekommen. Dadurch wirkt der Raum größer. Am besten stellen Sie sich in eine Ecke und fotografieren dann in den Raum. Um am Ende eine gute Auswahl zu haben, machen Sie ein Foto aus jeder Ecke des Raums.
Um zusätzlich eine große Raumtiefe zu erzielen und möglichst viel vom Raum abzubilden, wählen Sie als Standort den Türrahmen und fotografieren Sie von hier aus diagonal in den Raum hinein.
Fotografieren Sie dabei stets auf Hüfthöhe. So wirken die Bilder natürlich und Räume lassen sich besonders gut darstellen.
Wenn Sie räumliche Tiefe erzielen wollen, platzieren Sie Highlights der Immobilie in den Sichtbereich.
Tipp 4: Vermeiden Sie stürzende Linien
Stürzende Linien sind aufeinander zulaufende Kanten an Objekten, die in Wirklichkeit parallel sind. Diese entstehen, wenn Sie die Kamera schräg nach unten richten. Dann kippen die Vertikalen auf dem Bild nach innen oder außen. Das erweckt den Eindruck, als würden die Immobilie bzw. der Raum einstürzen.
Die meisten Menschen empfinden solche Bilder als unangenehm, da das Gehirn signalisiert, dass etwas nicht passt. Halten Sie die Kamera also immer möglichst waagerecht, sodass sie weder nach oben oder unten, noch zur Seite kippt. Das gelingt am besten, wenn Sie in Hüfthöhe fotografieren.
Tipp 5: Machen Sie Außenaufnahmen
Außenaufnahmen gehören unbedingt zu einer umfassenden Darstellung der Immobilie.
Auch hier gilt, dass persönliche Gegenstände wie ein Rasenmäher, Kinderspielzeug oder der Wäscheständer für den Betrachter störend wirken. Zudem zeugt ein gepflegter Rasen und geschnittene Sträucher von einem sorgsamen Umgang mit der Immobilie und senden positive Signale.
Fotografieren Sie die Immobilie nicht einfach frontal, sondern seitlich, sodass die Längsfassade sichtbar ist. Immobilien, die kein attraktiveres Äußeres haben, fotografieren Sie am besten in der Abenddämmerung, da das Licht dann besonders weich und schmeichelnd ist. Sorgen Sie dafür, dass in allen Räumen Licht brennt. Das wirkt einladend und gemütlich.
Tipp 6: Bearbeiten Sie Ihre Bilder
Um Ihre Fotos zu optimieren, können Sie diese bearbeiten. Mit Bildbearbeitungsprogrammen haben Sie die Möglichkeit, Räume aufzuhellen, Farben nachzubearbeiten und – solange Sie die Fotos nicht verfälschen – Elemente wegzuretuschieren.
Es gibt inzwischen viele Apps und Programme zum Thema Bildbearbeitung. Für Ihr Smartphone können wir beispielsweise die kostenlose App Snapseed und für den PC das kostenlose Programm Gimp empfehlen.
Tipp 7: Fotografieren Sie bei schönem Wetter
Machen Sie Ihre Außenaufnahmen bei schönem Wetter. Eine Immobilie, die Sie bei grauem Himmel aufnehmen, sieht nicht einladend aus.
Auch hier kann Bildbearbeitung helfen, wenn der Himmel grau ist, Sie jedoch eine Immobilie fotografieren müssen.
Tipp 8: Nehmen Sie sich Zeit
Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für Ihre Fotos! Schauen Sie sich die Bilder eines Raumes kurz kritisch in der Kamera an, bevor Sie zum nächsten Zimmer wechseln. Schießen Sie immer mehrere Fotos, damit Sie Ersatz für misslungene Bilder haben.
Tipp 9: Stellen Sie Qualität in den Vordergrund
Verwackelte, unscharfe oder schiefe Immobilienfotos repräsentieren nicht den Wert Ihrer Immobilie, sondern hinterlassen beim Betrachter eher das Gefühl von „minderer Qualität“, mit dem Resultat, dass kein Interesse an einer Besichtigung besteht.
Interessenten schätzen es, wenn Ihr Exposé hinsichtlich Fotos und Text ästhetisch und möglichst effizient gestaltet ist.
Gerne dürfen Sie Ihre Immobilienfotografie wertvollen architektonischen Details widmen. Eine Stuckrosette, ein gemauerter Kamin und der wertvolle alte Parkettboden leisten gute Kaufargumente.
Tipp 10: Entscheiden Sie sich für ein Bildformat
Ein Exposé wirkt harmonischer und einheitlicher, wenn Sie sich für ein Bildformat entscheiden. Die meisten Räume Ihrer Immobilie sollten Sie im Querformat fotografieren; lediglich sehr kleine Räume wirken im Hochformat besser.
