Neuregelung der Maklerprovision

Am 23.12.2020 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, das die Verteilung der Maklercourtage beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen regelt. Demnach entfällt mindestens die Hälfte der Provision auf denjenigen, der einen Makler beauftragt – meist der Verkäufer. Durch das neue Gesetz wurden die Vorschriften im BGB zur Maklerprovision neu gefasst.

Maklerauftrag bedarf der Textform
Das Gesetz führt auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge ein: Ein Maklervertrag, der mit Käufer und Verkäufer geschlossen wird und den Kauf bzw. Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt hat, bedarf künftig der Textform (beispielsweise E-Mail). Eine mündliche Abrede oder ein Handschlag reichen nicht mehr aus, um einen wirksamen Maklervertrag zu begründen.

Für wen das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision gültig ist

Die neue, bundesweit gültige Teilung der Maklerprovision, auch als Bestellerprinzip beim Kauf bzw. Verkauf bekannt, gilt explizit nur für Maklerverträge, die den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern (auch Doppelhaushälften) betreffen. Die Neuregelung gilt übrigens auch, wenn die Objekte vermietet sind.

Die Provisionsteilung greift zudem nur, wenn die Käufer Verbraucher sind. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass Verbraucher entlastet werden, die eine Immobilie für die Selbstnutzung oder den Vermögensaufbau erwerben.

Das Gesetz zur Teilung der Maklergebühren gilt nicht

für unbebaute Grundstücke und Mehrfamilienhäuser,
für alle Immobilienkäufe von Unternehmern,
für Unternehmen und Investoren, die Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser kaufen,
für Verbraucher, die ein Grundstück für den Bau eines Eigenheims erwerben.

Varianten der Provisionsvereinbarung

Der Makler schließt einen Vertrag mit Verkäufer und Käufer ab und vereinbart von vornherein eine Doppelprovision (§ 656c BGB).
Diese Variante dürfte der Regelfall sein. Dann sind Provisionsvereinbarungen nur in jeweils gleicher Höhe möglich: Käufer und Verkäufer tragen also jeweils 50 Prozent der Maklercourtage beim Wohnungs- oder Hauskauf. Würde der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbaren, kann er sich auch von der anderen Partei keine Maklergebühren versprechen lassen.

Eine Partei, in der Regel der Verkäufer, schließt mit dem Makler einen Vertrag und verpflichtet sich zur vollen Provisionsübernahme. Im Nachgang holt er sich jedoch einen Teil der Provision vom Käufer wieder (§ 656d BGB).
Bei dieser sogenannten Abwälzung, vertritt der Makler nur den Verkäufer, der Käufer verpflichtet sich jedoch später im Kaufvertrag, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen. In diesem Fall muss der Anteil des Verkäufers mindestens so hoch sein, wie der des Käufers: Der Verkäufer muss also mindestens 50 Prozent der Maklergebühren übernehmen, er kann jedoch auch mehr tragen.

Nur eine Partei übernimmt die volle Provision des Maklers, denn auch seit dem 23.12.2020 gibt es keinen „Zwang“ zur Doppelprovision.

Zwei Varianten sind möglich:

Makler und Verkäufer vereinbaren eine reine Innenprovision, der Verkäufer zahlt also gänzlich die Courtage von z.B. sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Diese Variante bietet dem Verkäufer einige Vorteile. Bitte sprechen Sie uns darauf an!
Auch eine reine Außenprovision ist zulässig, wenn der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag erteilt und der Makler zu diesem Zeitpunkt das spätere Kaufobjekt noch nicht akquiriert bzw. an der Hand hat.

BGB-Vorschriften zur Maklerprovision beim Immobilienkauf

Die neuen Regelungen im BGB zur Maklercourtage beim Verkauf von Wohnimmobilien, die ab 23.12.2020 gelten, im Überblick: Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden. Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt. § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.