Unbefristeter Mietvertrag

Der Mietvertrag regelt – zusammen mit dem aktuellen Mietrecht des BGB – die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses.

Der unbefristete Mietvertrag ist die häufigste Form des Mietvertrags. Mit einem unbefristeten Mietvertrag läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (§ 542 Abs.1 BGB). Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Der Mieter kann ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Will der Vermieter kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf.

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer des Mieters. Sie beträgt zwischen drei und neun Monaten (bis fünf Jahre drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate).

Schließen Sie immer einen schriftlichen Mietvertrag vor Einzug des Mieters, denn sonst kann es für Vermieter bei Mietstreitigkeiten schnell problematisch werden. Bei mündlichen Verträgen gelten immer die gesetzlichen Vorschriften des BGB. Diese sind zum größten Teil zum Nachteil des Vermieters ausgelegt.

Was Sie beim Aufsetzen des Mietvertrags beachten sollten:

Nutzen Sie nur aktuelle Formularmietverträge. Viele Klauseln von alten Formularen sind nach heutiger Rechtsprechung unwirksam. Bei der Nutzung von Verträgen mit ungültigen Klauseln können Sie als Vermieter davon ausgehen, dass die Rechtsprechung zugunsten Ihrer Mieter entschieden wird. So wurden z.B. speziell die Klauseln zu Schönheitsreparaturen vor kurzem vom Bundesgerichtshof gekippt.
Mieter mit vollständigem Namen, vorheriger Meldeadresse und dem Geburtsdatum im Vertrag aufnehmen und eigenhändig unterschreiben lassen.
Vollständige Angaben der Vermieter im Vertrag angeben.

Detaillierte Angaben zur vermieteten Wohnung: Anschrift und Lage, die gesamte Miethöhe, aufgeschlüsselt nach Kaltmiete und Nebenkosten, vermietete Räume (Keller, Dachboden, Garten, Garage usw.)
Ebenfalls wichtig: Vertragsdauer, gegenseitiger Kündigungsschutz, Tierhaltung, Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen und eine eventuelle Untervermietungserlaubnis.
Vermieterfreundliche und vor allem rechtssichere Formulare erhalten Sie – meist gegen ein geringes Endgeld – bei den großen Vermieter-Organisationen wie zum Beispiel „Haus und Grund“.

Befristeter Mietvertrag / Zeitmietvertrag

Angenommen, Sie möchten in zwei Jahren eine Wohnung grundsanieren – dies ist aber nur möglich, wenn die Wohnung leer steht. Oder Sie möchten Ihre Immobilie später selbst beziehen. Dann ist ein befristeter Mietvertrag oder auch Zeitmietvertrag genannt sinnvoll.

Mit einem Zeitmietvertrag weiß der Mieter schon zu Beginn des Mietverhältnisses, dass er die Wohnung zu diesem Zeitpunkt wieder geräumt haben muss, ohne dass der Vermieter zuvor kündigen muss.

Ein Zeitmietvertrag ist ein Mietvertrag, der auf eine bestimmte Dauer geschlossen wird. Die juristische Regelung für Zeitmietverträge findet sich in § 575 BGB. Diese Verträge enden automatisch zu dem im Vertrag genannten Datum und bedürfen keiner weiteren Kündigung. Eine Verlängerung ist aber auch bei einem Zeitmietvertrag durchaus möglich.

Voraussetzungen für eine wirksame Befristung des Mietvertrags

Der Vermieter muss erklären, dass er

die Räume nach Ablauf der Frist für sich, für Familienmitglieder oder Mitglieder seines Hausstandes nutzen wird (Eigenbedarf),
die Räume auf zulässige Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
die Räume an einen Mitarbeiter oder sonstigen Dienstleister vermieten wird (Werkswohnung).

Diese Absicht muss dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich zur Kenntnis gebracht werden. Ein einmal genannter Grund, beispielsweise Eigenbedarf, kann während des Mietverhältnisses nicht gegen einen anderen Grund, z.B. Kernsanierung, ausgetauscht werden.

Unsachgemäße Formulierungen des Zeitmietvertrag
Damit dieser Sachverhalt auch tatsächlich greift und der Mieter sich nicht auf Formfehler im Vertrag berufen kann, müssen rechtliche Rahmenbedingungen eingehalten werden. Denn die zeitliche Begrenzung entfällt, wenn die Befristung des Mietvertrages unsachgemäß formuliert wurde. In diesem Fall handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der von beiden Seiten entsprechend der gesetzlichen Fristen beendet werden kann.

Hinfälligkeit des Grundes für die Befristung beim Zeitmietvertrag
Wurde der Grund für die Befristung während des Zeitmietvertrages hinfällig, kann der Mieter auf einen unbegrenzten Mietvertrag bestehen.

Zeitliche Obergrenze für eine Befristung beim Zeitmietvertrag
Im Gesetz gibt es mittlerweile keine zeitliche Obergrenze mehr für befristete Mietverträge, so dass Vermieter auch Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren abschließen können. Bis 2001 lag die Obergrenze bei fünf Jahren.

Kündigung beim Zeitmietvertrag durch Mieter oder Vermieter
Grundsätzlich ist die Kündigung während der Laufzeit weder für den Mieter noch für den Vermieter möglich. Die Befristung eines Mietvertragsverhältnisses schließt das normale Kündigungsrecht beider Vertragsparteien aus.

Hinweis zur Einhaltung von Fristen bei Zeitmietvertrag
Der Vermieter muss dem Mieter auf dessen Verlangen frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietdauer innerhalb von einem Monat mitteilen, ob der Grund, der zur Befristung führte, noch gegeben ist (§ 575 Abs. 2 BGB). Versäumt der Vermieter die Einhaltung der Frist, steht dem Mieter das Recht zu, dass der Vertrag um den Zeitraum der Verzögerung verlängert wird.

Kurzzeitvermietung

Wenn Sie eine Unterkunft zur Kurzzeitvermietung anbieten möchten, sollten Sie einige wichtige Dinge berücksichtigen. Kurzzeitvermietung ist eine spezielle Form der Vermietung: Eine komplett eingerichtete und möblierte Unterkunft – egal ob Haus, Wohnung oder Zimmer – wird für einen festgelegten Zeitraum vermietet.

Der Zeitraum bei einer Kurzzeitmiete kann von einem Tag bis zu höchstens sechs Monate andauern. Daher ist eine Kurzzeitvermietung die perfekte Übergangslösung, um leerstehende Wohnungen oder Zimmer zu vermeiden.

Die Kurzzeitmiete ist ein „Sonderfall“ in den üblichen Mietregelungen: Der Vertrag darf den Zeitraum von sechs Monaten nicht überschreiten.

Zusätzlich darf der Mieter die Unterkunft bei einer Kurzzeitvermietung nur zu einem bestimmten Zweck verwenden, der schriftlich vereinbart werden muss: „Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels“.

Zur Kurzzeitmiete können auch Zimmer oder Wohnungen genutzt werden, die als Zweitwohnung „zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung“ gemietet werden.

In Deutschland werden Kurzzeit-Unterkünfte nur an Mieter abgegeben, „die in den Räumlichkeiten keinen Lebensmittelpunkt begründen wollen“ – also den Wohnraum nur vorübergehend brauchen. Daher beträgt die maximale Mietdauer sechs Monate.

Die Zielgruppe für Kurzzeitvermietungen sind:

Arbeitnehmer (Monteure, Arbeiter, Handwerker)
Handelsvertreter
Messegäste / Messebesucher / Messeaussteller
Weitere Berufsreisende und Pendler
Studenten
Praktikanten
Auszubildende
Schüler
Kurzzeitbesucher einer Stadt

Rechte und Pflichten bei einer Kurzzeitvermietung:
Rechtlich gelten bei einer Kurzzeitvermietung die Rechte und Pflichten des Mietrechts wie bei einer „normalen“ Miete.

Auch bei dieser Vermietungsart sind sie verpflichtet einen Energieausweis vorzulegen.

Mietpreise für Kurzzeitvermietung

Preise für das Mietobjekt bei einer Kurzzeitvermietung
Generell gilt: Preise für Kurzzeitmieten liegen in der Regel zwischen den Preisen für eine Langzeitmiete und denen eines Hotels oder einer Pension. Sie geben sie für die Kurzzeitmieter als „Gesamtmietpreis“ an, inklusive Nebenkosten / Betriebskosten wie Gas, Wasser, Strom und zusätzlicher Serviceleistungen.

Folgende drei Faktoren berücksichtigen Sie bei einer Preisgestaltung für die Kurzzeitvermietung:

Die Lage der Unterkunft: Befindet sich die Unterkunft in zentraler Lage oder liegt sie eher sehr abseits?
Die Ausstattung der Unterkunft: Wie ist die Unterkunft im Einzelnen ausgestattet – standardmäßig oder eher luxuriöser?
Die Größe der Unterkunft: Ist die Unterkunft eher klein, mittelgroß oder sehr groß?

Für große Unterkünfte in einer guten Lage und mit einer tollen Ausstattung können Sie als Vermieter einen höheren Preis für eine Kurzzeitvermietung verlangen als für eine kleine Unterkunft mit einer schlechten Lage und einer Standard-Ausstattung. Eine weitere Idee sind die beliebten Saisonpreise: Im Sommer verlangen Sie mehr Geld als in der kalten Jahreszeit.

Bei der Preisfindung ist es für Sie als Vermieter wichtig, ein vernünftiges Mittelmaß zwischen Auslastung und Gewinn zu finden. Zu hohe Preise wirken sich negativ auf die Auslastung aus: Sind die Preise zu hoch, bleiben die Mieter aus. Sind die Mietkosten zu gering, entgeht Ihnen ein möglicher Gewinn, den Sie durch die Kurzzeitvermietung haben könnten.

Fest steht: Den genauen Mietpreis können Sie als Vermieter und Ihr Kurzzeitmieter untereinander individuell vereinbaren. Diesen halten Sie anschließend im Kurzzeitmietvertrag fest.