Rechte des Vermieters

Um Mietausfälle zu vermeiden, sein Eigentum zu schützen und dessen Wert zu erhalten, haben Vermieter folgende Rechte:

Mietkaution
Der Vermieter darf und sollte in jedem Fall eine Mietkaution zur eigenen Absicherung vor finanziellen Schäden verlangen. Üblich sind zwei bis drei Monatskaltmieten. Mehr als drei Nettokaltmieten sind gesetzlich nicht erlaubt.

Rechte bei Mietausfall
Bei Ausbleiben der Mietzahlungen sollten diese sofort mit Fristsetzung angemahnt werden. Stehen mehr als zwei Monatskaltmieten aus, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.

Wird die Miete weiterhin nicht gezahlt und verbleibt der Mieter trotz Kündigung weiter in der Wohnung, kann und sollte man eine Räumungsklage veranlassen.

Vermieterpfandrecht
Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis an den in die Mietsache eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht (§ 562 BGB). Dieses greift allerdings häufig nicht, da die in der Wohnung befindlichen Sachen oftmals unpfändbar sind. Das Pfandrecht kann nicht für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr sowie für künftige Entschädigungsforderungen geltend gemacht werden.

Mieterhöhung

1. Mieterhöhung nach Vereinbarung (§ 557 BGB)
Die Mieterhöhung nach Vereinbarung wird im Mietvertrag festgehalten.

Staffelmiete (§ 557a BGB)
Hier handelt es sich um eine schrittweise Mieterhöhung in gewissen Zeitabständen. Die Zeitabstände dürfen nicht unter einem Jahr liegen. Weitere Erhöhungen sind nur möglich bei Modernisierung oder Veränderung der Betriebskosten.

Indexmiete (§ 557b BGB)
Die Indexmiete beschreibt die Anpassung der Miethöhe an den allgemeinen Lebenshaltungsindex privater Haushalte in Deutschland (Statistisches Bundesamt). Die Miete muss dabei mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

2. Mieterhöhungen nach Gesetz (§ 557 BGB)
Der Vermieter hat das Recht, in folgenden Fällen die Miete ohne Vereinbarung im Mietvertrag zu erhöhen:

Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Diese Mieterhöhung wird gebildet aus den üblichen Entgelten, welche in den letzten vier Jahren für diese oder eine vergleichbare Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurde.

Der Vermieter darf diese Mieterhöhung nur verlangen, wenn die Miethöhe seit 15 Monaten unverändert war. Grundsätzlich darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden (Kappungsgrenze) – in bestimmten Städten ist dieser Wert auf 15 Prozent reduziert (Mietpreisbremse).

Mieterhöhungen bei Modernisierung (§ 559 BGB)
Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die

dazu führen, dass Endenergie nachhaltig eingespart wird,
dazu führen, dass der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555s BGB sind.

Grundsätzlich kann die jährliche Miete nach Modernisierungen um bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Kündigungsrecht des Vermieters

Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters sind beschränkt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB).

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und der Aussteller muss eigenhändig unterschreiben (§ 126 BGB). Der Vermieter hat des Weiteren die Gründe für die Kündigung aufzuführen. Zu guter Letzt muss der Vermieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hinweisen (§ 574 ff BGB).

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt vor, wenn

der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat,
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf),
durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde… (weiteres s. § 573 Abs.3 BGB ).

Voraussetzungen für eine wirksame Befristung des Mietvertrags

Der Vermieter muss erklären, dass er

die Räume nach Ablauf der Frist für sich, für Familienmitglieder oder Mitglieder seines Hausstandes nutzen wird (Eigenbedarf),
die Räume auf zulässige Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
die Räume an einen Mitarbeiter oder sonstigen Dienstleister vermieten wird (Werkswohnung).

Diese Absicht muss dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich zur Kenntnis gebracht werden. Ein einmal genannter Grund, beispielsweise Eigenbedarf, kann während des Mietverhältnisses nicht gegen einen anderen Grund, Kernsanierung, ausgetauscht werden.

Unsachgemäße Formulierungen des Zeitmietvertrag
Damit dieser Sachverhalt auch tatsächlich greift und der Mieter sich nicht auf Formfehler im Vertrag berufen kann, müssen rechtliche Rahmenbedingungen eingehalten werden. Denn die zeitliche Begrenzung entfällt, wenn die Befristung des Mietvertrages unsachgemäß formuliert wurde. In diesem Fall handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der von beiden Seiten entsprechend der gesetzlichen Fristen beendet werden kann.

Hinfälligkeit des Grundes für die Befristung beim Zeitmietvertrag
Wurde der Grund für die Befristung während des Zeitmietvertrages hinfällig, kann der Mieter auf einen unbegrenzten Mietvertrag bestehen.

Zeitliche Obergrenze für eine Befristung beim Zeitmietvertrag
Im Gesetz gibt es mittlerweile keine zeitliche Obergrenze mehr für befristete Mietverträge, so dass Vermieter auch Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren abschließen können. Bis 2001 lag die Obergrenze bei fünf Jahren.

Kündigung beim Zeitmietvertrag durch Mieter oder Vermieter
Grundsätzlich ist die Kündigung während der Laufzeit weder für den Mieter noch für den Vermieter möglich. Die Befristung eines Mietvertragsverhältnisses schließt das normale Kündigungsrecht beider Vertragsparteien aus.

Hinweis zur Einhaltung von Fristen bei Zeitmietvertrag
Der Vermieter muss dem Mieter auf dessen Verlangen frühestens vier Monate vor Ablauf der Mietdauer innerhalb von einem Monat mitteilen, ob der Grund, der zur Befristung führte, noch gegeben ist (§ 575 Abs. 2 BGB). Versäumt der Vermieter die Einhaltung der Frist, steht dem Mieter das Recht zu, dass der Vertrag um den Zeitraum der Verzögerung verlängert wird.